土地投資入股要不要繳納增值稅？土地投資/土地的使用權入股要不要繳納增值稅？以土地使用權作價入股是否繳納增值稅?以土地使用權作價出資入股被投資企業，投資企業是否需要繳納增值稅存在爭議。

觀點一：

營改增之前，根據財稅〔2002〕第191號規定，以無形資產、不動產投資入股共擔投資風險的行為，不需征收營業稅。營改增之后，《國家稅務總局12366‘營改增’專題業務培訓參考材料》（稅總納便函〔2016〕71號）在介紹營改增基本情況部分明確指出：“平移原營業稅優惠政策。原營業稅的優惠政策基本平移到增值稅政策，主要集中在36號文件附件3”。因此，從遞延原有稅收優惠的角度及國家對本次營改增的減稅要求來看，以土地使用權作價出資入股不應當征收增值稅

觀點二：

以土地使用權作價出資入股，該土地使用權權屬發生轉移，且投資企業獲得被投資企業的股權，是有償轉讓土地使用權的行為，應根據財稅〔2016〕36號文附件1第十條有償銷售不動產、無形資產的規定征收增值稅。且稅總納便函〔2016〕71號文在介紹征稅范圍部分亦明確指出“還有一些可能原來不交營業稅的，現在新的注釋范圍內也有所涵蓋”。原來的營業稅平移政策，只有在與新政策不沖突時方能適用，而以土地使用權作價出資入股的行為根據財稅〔2016〕36號文應視為銷售土地使用權，投資企業應繳納增值稅。

因相關政府部門尚未出臺正式文件來明確以土地使用權作價出資是否需要繳納增值稅這一問題，因此在實務中針對此行為是否需要繳納增值稅時，各地操作可能存在差異。本文筆者更傾向于第二種觀點，財稅〔2002〕第191號和財稅〔2016〕36號文法律位階相同，根據新法優于舊法的基本原則，所以財稅〔2016〕36號應優先適用，對于以土地使用權作價出資的行為應視為銷售，投資企業應繳納增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）《附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法 》第十條規定：銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。

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