摘要：房地產開發企業究竟如何繳納土地使用稅？對于房地產開發企業來講，土地使用稅雖然是一個小稅種，但是該稅種稅企爭議較多，典型的問題主要集中在如何確定土地使用稅繳納的截止時間。房地產開發企業繳納土地使用稅的時間、政策如下。

一、何時開始繳納土地使用稅？

房地產開發企業土地使用稅的納稅義務開始確認時間是比較明確的。有合同約定的，按合同約定交付土地時間的次月起開始繳納；無合同約定的，按合同簽訂的次月起開始繳納。具體政策依據參考如下：

1、《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定：新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅【2006】186號）第二條規定：自2007年1月1日起，納稅人以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

3、《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告【2014】74號）規定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅【2006】186號）第二條規定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

二、何時終止繳納土地使用稅？

房地產開發企業土地使用稅的納稅義務截止確認時間是有爭議的。《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅【2008】152號）第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”

針對“權利狀態發生變化”時間的理解，在實務中，各地稅務機關執行口徑不一致，主要有商品房銷售合同備案時間、辦理房屋產權證明時間和房屋交付使用時間幾種情況，具體地方性政策規定如下：

1、《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函【2009】128號）第二條規定：房地產企業開發商品房已經銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

2、《西安市地方稅務局關于明確房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發【2009】248號）規定：房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。

3、《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答》中有這樣的內容：

問:房地產企業因商品房的出售而終止其城鎮土地使用稅納稅義務的時間如何確定？

答:“納稅義務終止時間”應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅【2008】152號)第三條“實物或權利狀態發生變化的當月末”執行。在實際工作中，終止繳納的時間按照實物或權利狀態發生變化孰先的原則確定，實物移交較早的，按相關移交手續(如將房屋鑰匙交付給買受人等情形)辦理的日期確定；房產證或土地證等不動產權利許可證照較早的，按證照的簽發日期確定。

綜上所述，實務中“權利狀態發生變化”采用較多的是以房屋實際交付時間為依據，這也比較符合財稅【2008】152號文件精神。我們建議：如果當地有明確的政策，以當地政策為準； 如果當地無明確政策，建議與主管稅務局溝通，以房屋實際交付時間作為土地使用稅繳納的截止時間。

三、特殊情況下的土地使用稅爭議問題

很多房地產開發企業在項目建設中都配建了地下車位、幼兒園、物業用房等，這些公共配套用地需要繳納土地使用稅嗎？實務中常有爭議，特分析如下：

地下車位、幼兒園、物業用房的性質通常為項目公共配套，沒有獨立產權，可理解為產權屬于全體業主所有。房地產開發企業在項目完工后會將這些公共配套一并移交給物業公司，這些公配的所有土地成本在核算時已經分攤到項目的可售面積中，也就是說，分攤給了購房的每位業主，業主在繳納土地使用稅時就包含了應分攤的公共配套土地面積，如果這些公配再繳稅的話，就會出現重復繳納的情況。

所以，基于上述分析，我們認為地下車位、幼兒園、物業用房這些公共配套用地無需繳納土地使用稅。

四、歸納總結

房地產開發企業在取得土地使用權次月起，應當按照實際占用的土地面積繳納土地使用稅；當逐步銷售開發產品時，應逐月統計已交付和未交付部分面積，按照交付部分面積增加逐步減少土地使用稅的計稅依據；當開發產品全部售出實際交付后，房地產開發企業不再繳納開發項目的土地使用稅。

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