摘要：購入營改增前建造的房屋出租，如何繳納增值稅？購入建造的房屋出租，如何繳納增值稅？購入建造的房屋出租，繳納增值稅稅率多少？購入建造的房屋出租繳納增值稅稅率多少？

不論是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常有人詢問：

　　“我(甲)公司2021年6月購入營改增之前建好的辦公樓，收到對方開具的稅率為5%的銷售不動(dòng)產(chǎn)專票，現(xiàn)我公司對外出租，可否按簡易征收5%繳納增值稅?”

　　“我(乙)公司2016年3月購入的房屋，當(dāng)時(shí)取得的是營業(yè)稅的發(fā)票，現(xiàn)對外出租，該怎么繳納增值稅?”

　　......以及與上述提問類似的問題。

　　稅海濤聲認(rèn)為答案是這樣的：

　　國家稅務(wù)總局《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號發(fā)布)第三條規(guī)定：

　　一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

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　　(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

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　　因此，如果是營改增之前(所稱“營改增之前”均指2016年4月30日及此前)購入的辦公樓，現(xiàn)在用于對外出租，就可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的租金收入(均指不含稅銷售額)，按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。

　　先看第一個(gè)問題。現(xiàn)在的情況是，雖說甲公司購買的是其他單位營改增之前建好的辦公樓，收到的也是對方開具的5%征收率的銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅專用發(fā)票，但是，按照提問中所述的情形，甲公司的辦公樓是2021年6月購入的，這就是在營改增以后(所稱“營改增以后”均指2016年5月1日及此后)取得的不動(dòng)產(chǎn)，甲公司現(xiàn)在將營改增以后購置的辦公樓對外出租，就不能適用簡易計(jì)稅方法按5%征收率繳納增值稅的政策了。

　　一般納稅人出租其營改增以后取得的房屋等不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的租金收入乘以適用稅率(現(xiàn)行稅率為9%)計(jì)算銷項(xiàng)稅額，再以當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額的余額作為應(yīng)納增值稅稅額。

　　至于第二個(gè)問題。乙公司是2016年3月購入的房屋，屬于營改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)取得的是營業(yè)稅的發(fā)票，現(xiàn)在對外出租，按什么計(jì)稅方法繳納增值稅呢?別說該公司沒有取得增值稅專用發(fā)票，連增值稅普通發(fā)票也沒取得，只是取得了當(dāng)時(shí)的營業(yè)稅發(fā)票，但是，我們判斷一處不動(dòng)產(chǎn)出租時(shí)可否適用簡易計(jì)稅方法，不是看購買時(shí)取得的是哪種類型的發(fā)票，而是只以取得該不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)(2016年5月1日前或者后)來判斷。

　　乙公司2016年3月購入的房屋屬于營改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在對外出租，毫無疑問的可以適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算其增值稅應(yīng)納稅額。

　　綜上可見，購入營改增之前建造的房屋等不動(dòng)產(chǎn)出租如何適用增值稅計(jì)稅方法，關(guān)鍵是看出租方購入該不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)(而非該不動(dòng)產(chǎn)的建造時(shí)點(diǎn))，如果是營改增之前購入的不動(dòng)產(chǎn)，對外出租時(shí)就可選擇適用簡易計(jì)稅方法繳納增值稅;如果是營改增以后購入的不動(dòng)產(chǎn)(包括所購不動(dòng)產(chǎn)為營改增之前建造的)，對外出租時(shí)則只能適用一般計(jì)稅方法繳納增值稅。

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