摘要：個人出租住房的稅收問題是什么？個人出租住房的稅收優惠有哪些？個人出租住房如何繳稅？個人出租住房，要繳哪些稅費？個人出租住房的稅收優惠政策、要交哪些稅費？

　　金九銀十，當前正是住房租賃市場的交易旺季。國家稅務總局湖南省稅務局12366納稅服務熱線數據顯示，近期納稅人十分關注個人出租住房的涉稅問題。咨詢主要集中在個人出租住房需要繳納哪些稅費、能否代開增值稅專用發票等方面。

　　一、個人出租住房，要繳哪些稅費

　　整體來講，個人出租住房涉及增值稅，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加(以下簡稱“附加稅費”)，房產稅，城鎮土地使用稅，印花稅以及個人所得稅。其中，根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號，以下簡稱“24號文件”)規定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

　　個人出租住房涉及的其他6種稅費，需要分情況具體討論。

　　增值稅方面。一般情況下，個人出租住房，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2規定，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實務中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動產，根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號，以下簡稱“5號公告”)第四條規定，取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

　　附加稅費方面。由于個人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據。增值稅免征的，附加稅費也免于征收。

　　對于需要繳納增值稅的情況，根據《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條、《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國家稅務總局令第43號)第四條等規定，自然人(即其他個人)可以適用《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號，以下簡稱“13號文件”)規定的增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征優惠政策，各省(自治區、直轄市)人民政府制發的落實文件中作出特殊規定的除外。13號文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征附加稅費。筆者提醒，納稅人需要根據所在省(區、市)具體規定，明確附加稅費具體的減免優惠。

　　此外，教育費附加、地方教育附加方面，根據《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》(財稅〔2016〕12號)規定，如果月租金不超過10萬元，予以免征。(政策繼有效，上述繳納義務人包括增值稅一般納稅人、增值稅小規模納稅人、自然人（包括按次納稅的自然人）、繳納消費稅的納稅人。")

　　房產稅方面。根據24號文件規定，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。同時，根據13號文件規定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產稅，那么納稅人房產稅的實際稅負為2%。

　　需要說明的是，根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”)規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

　　個人所得稅方面。24號文件第二條明確，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。同樣需要說明的是，根據43號文件規定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。

　　根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號，以下簡稱“639號文件”)規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

　　在計算財產租賃所得時，納稅人可依次扣減財產租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用以及稅法規定的費用扣除標準。根據個人所得稅法規定，財產租賃所得費用扣除標準為，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用。

　　根據咨詢熱點，筆者提示，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

　二、　實際案例：出租住房如何繳稅

　　舉例說明，2021年2月底，A先生將一套位于長沙市雨花區的住房出租給C女士，租期半年(2021年3月1日～2021年8月31日)，合同約定采取租金一次性付清的方式，共計收取租金9000元。因房屋門窗損壞，3月，A先生支付了300元修繕費用，支付憑證齊全。那么，對于該筆租金收入，A先生應如何繳納稅款?已知湖南省按照50%幅度減征房產稅、附加稅費等。

　　該案例中，A先生收取半年租金共計9000元，分攤后的月租金收入為1500元，未超過15萬元，根據5號公告規定，可免繳增值稅，進而免繳附加稅費。同時，根據24號文件規定，A先生還可享受免繳印花稅及城鎮土地使用稅優惠。因此，A先生出租住房，只要繳納房產稅和個人所得稅。

　　房產稅方面，因A先生免繳增值稅，在確定房產稅計稅依據時，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應繳納房產稅：9000÷6×4%×50%=30(元)。

　　個人所得稅方面，免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入也不扣減增值稅額。

　　由于一次性收取房租，A先生應于收取房租的次月一次性申報繳納個人所得稅：(9000-180-300)×(1-20%)×10%=681.6(元)。

　　三、能否代開增值稅專用發票

　　湖南12366熱線咨詢數據顯示，一些納稅人關心能否代開增值稅專用發票。該問題主要集中在承租方為增值稅一般納稅人，承租方需要取得增值稅專用發票用于進項稅額抵扣的情形。

　　根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)規定，其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。

　　根據現行規定，個人出租不動產代開發票僅需填報3份《代開增值稅發票繳納稅款申報單》，同時提交載有租金等內容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗(信息核實無誤后合同及證件資料及時退還)，即可辦理個人不動產租賃發票代開業務。

　　來源：中國稅務報  作者：國家稅務總局湖南省稅務局納稅服務和宣傳中心

　　圖片來源：眾可信財稅

　　2019年1月的解析——

個人出租住房的稅收問題

　　個人出租住房屬于應稅行為，需要按照規定納稅。這本來是一個比較普通的事，也是多數人知曉的。但鑒于實務的情況，通常對于個人出租給單位和索取發票的承租人的，個人到稅務機關代開發票時，需要按照規定繳清相關稅收；對于不索取發票的，普遍沒有主動申報納稅，稅局也是面對現實，居于之前沒有足夠的出租信息及涉及面太廣等因素，也是難以管理起來，當然其中也有穩定，不惹事的考量。如今，對于出租方信息，相關部門起始掌握得比較多，比如公安部門就對出租房管得比較仔細，這自然與他們的治安管理相關。凡是出租房管理得好的地方，一般相對治安不會太差。因此，出租房信息不是真空，而是早已具有，只是需要部門之間的配合而已。同為執法機關，一般合作并不是很難。

　　近期對出租住房的熱議，主要是因個人所得稅專項扣除引起。劈開扣除對個稅本身的影響程度不說，看看出租方的基本稅收情況。

　　一、咋看個稅專項附加扣除

　　新的個稅工薪族綜合所得，按照扣除三險一金、基本扣除費用（年60000元）、專項扣除、專項附加扣除和其他法定扣除之后的余額，之后計算繳納個稅。住房租金屬于專項附加扣除范圍。如何看附加扣除？通俗理解，可以這樣，基本扣除等其他的法定扣除是主體，相當于西瓜，已經人人可以平等享受，然后為了顯示一下個性差異，就搞了個附加項目。想不到的是，就這樣一個本以為是額外的附加項目，翩翩稱為議論的熱點。

　　二、住房租金支出在個人所得稅稅前扣除的基本規定

　　納稅人在本人任職受雇的直轄市、計劃單列市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）全部行政區域范圍內（無任職受雇單位的，為綜合所得匯算清繳地的稅務機關所在城市）自己和配偶都沒有自有住房，實際自己簽訂租賃住房合同承租住房，而發生租金支出，可以按照規定進行每月1500元、1100元或者800元的三檔標準之一，在計算個人所得稅時給予扣除后計稅。

　　由于個稅扣除中需要保持租房合同備查，于是出現了個人出租房不愿意配合提供信息的情況，在一些人的推波助瀾下，也是成為一時熱議。

　　那么，個人出租方到底需要教多少稅？

　　三、個人出租房屋涉及的稅收

　　1.增值稅

　　（1）基本征稅規定

　　個人出租住房，屬于有優惠政策的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　應納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×1.5%

　　自然人出租住房外的不動產，增值稅按照5%的征收率計算應納稅額。

　　應納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×5%

　　（2）免稅規定

　　日前發布的《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）明確，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

　　簡單說，就是個人無論出租住房，還是其他不動產，月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。對于一年一收或者合法的任何一段時間一次性收取的，均可以折算成每個月的租金收入，然后看是否超過10萬元。

　　因此，雖然增值稅政策中有對出租房允許存在一定免租期，可以按照規定不征增值稅，但是對于折算成月平均值在臨界點附近的，需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協定，能夠分攤后可以免稅的，一般是劃算的。

　　舉個例子：個人將別墅出租，年租金100萬元，采用兩種方式出租，結果增值稅就完全不同。第一種方式，約定3個月處于整修等，屬于免租期，后9個月租金100萬元。這樣，前3個月不征增值稅，但后9個月沒有平均超過10萬元，就需要繳納增值稅。第二種方式，約定沒有免租期，12個月租金100萬元，則分攤后每個月不到10萬元，就可以全年免稅。

　　對于多數不是大量投資不動產、職業出租住房的人來說，現在的每個月銷售額10萬元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了。

　　但是，需要注意，對于承租人索取增值稅專用發票的，雖然沒有超過月租金收入10萬元，在向稅務機關申請代開專用發票時也需要繳納增值稅。

　　2.房產稅

　　對個人出租住房，不區分用途，按租金收入的4%稅率征收房產稅。

　　個人出租不屬于住房的房屋，并不是用于居住的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

　　對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。

　　3.城鎮土地使用稅

　　對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

　　4.印花稅

　　對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對于住房之外的租賃合同需要繳稅。

　　5.個人所得稅

　�。�1）適用稅率：個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。但，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅（依據財稅〔2008〕24號，財政部 稅務總局公告2018年第177號發布其有效）。

　�。�2）稅前扣除：《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）明確，有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：（一）財產租賃過程中繳納的稅費；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；（四）稅法規定的費用扣除標準。對于前三項需要有效票據支撐。

　�。�3）扣除標準：財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。

　　在實務中，一般采用按照帶征率的辦法征收的比較多，各地的具體帶征率也是有所區別，應以當地為準。對于月租金收入800元以下的，帶征率一般為0。

　　6.城建稅、教育費附加、地方教育附加

　　城建稅是隨同增值稅征收。財稅[2016]12號規定，繳納教育費附加、地方教育附加的單位和個人月銷售額10萬元以下（季度30萬元以下）的免征教育費附加、地方教育附加。

　　近日，《國家稅務總局關于深入貫徹落實減稅降費政策措施的通知》（稅總發〔2019〕13號）指出，各省稅務機關要配合財政部門積極研究對增值稅小規模納稅人在50%幅度內減征相關地方稅種和附加的政策方案，主動向省級人民政府請示匯報，按要求及時制發操作文件并抓好后續落實，相關情況要及時向稅務總局報告。主要涉及資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加和地方教育附加，各地在落實中。

　　綜上，對于出租住房月租金少于10萬元的，主要是房產稅4％和個稅。個稅各地略有差異。

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